目次
不動産を売却しようと考えたとき、何から始めたらよいのか戸惑う方は少なくありません。手続きの流れや必要な書類、信頼できる不動産会社の選び方など、不安や疑問が次々と浮かんできます。特に初めての売却であれば、誤った判断をしてしまわないか心配になるものです。
この記事では、不動産の売却方法について基本から丁寧に解説していきます。仲介や買取といった売却手段の違いや、スムーズな取引に必要な準備事項、注意すべきポイントなどを順を追って紹介していきます。はじめて不動産を売却される方が安心して進められるよう、わかりやすくまとめていますので、ぜひ最後までご覧ください。
不動産売却の基本的な方法とは？
不動産の売却にはいくつかの方法があり、それぞれに特徴や向いているケースがあります。目的や物件の状態、売却までの時間などによって適した方法は異なります。ここでは代表的な4つの売却方法について解説します。
【仲介売却】（媒介契約）
不動産売却で最も一般的なのが、不動産会社に依頼して買い手を探してもらう「仲介売却」です。この方法では、所有者と不動産会社が媒介契約を結び、広告やネット掲載、内覧対応などを通じて買主を見つけてもらいます。売主は販売価格を自分で設定できるため、市場価格に近い金額で売却できる可能性があります。
ただし、売却までに時間がかかることもあるため、急いで現金化したい方には不向きな場合もあります。
【不動産買取】（業者への直接売却）
不動産会社が物件を直接買い取る「不動産買取」は、スピード重視の売却方法です。買い手を探す手間がなく、短期間で現金化が可能な点が最大のメリットです。また、仲介手数料が不要で、瑕疵担保責任も免除されることが一般的なため、トラブルのリスクも軽減されます。
一方で、市場価格よりも売却価格が低くなる傾向があるため、売却額を重視したい場合には慎重な判断が求められます。
【個人売買】（自力で買い手を探す）
インターネットや知人のつながりなどを活用し、自分で買主を探す「個人売買」という方法もあります。不動産会社を介さないため、仲介手数料がかからないのが魅力ですが、売買契約書の作成や法律上の手続き、トラブル時の対応などをすべて自分で行う必要があります。専門知識がない場合にはリスクが大きいため、あまり一般的ではありません。
【任意売却やリースバックの選択肢】
住宅ローンの返済が難しくなったときには、「任意売却」という方法も選択肢に入ります。これは金融機関の同意を得たうえで、市場価格に近い価格で物件を売却する手段で、競売よりも高値で売れる可能性があります。
また、売却後も同じ物件に住み続けたい場合には「リースバック」も検討できます。これは買い手と賃貸契約を結ぶことで、家を売ったあともそのまま暮らすことができる仕組みです。
売却を始める前の準備とチェックポイント
不動産をスムーズに売却するためには、事前の準備が非常に重要です。準備不足のまま進めてしまうと、売却価格が不利になったり、手続きが滞ったりする可能性があります。ここでは、売却前に確認しておきたいポイントを詳しく見ていきます。
【売却を検討する目的と優先順位の整理】
まず大切なのは、「なぜ不動産を売却するのか」という目的を明確にすることです。たとえば「住み替えのため」「相続した空き家の処分」「ローン返済のため」など、目的によって売却方法や優先すべき条件が変わってきます。
あわせて「いつまでに売りたいか」「いくらで売りたいか」「確実に売れることを優先するか」といった希望条件に優先順位をつけておくと、その後の判断がスムーズになります。
【物件の権利・法令・契約関係の確認】
物件が売却可能な状態にあるかどうかを確認することも重要です。所有権の登記が正確にされているか、他人との共有物件でないか、抵当権や差押えの有無など、登記簿謄本で確認しましょう。また、用途地域や建ぺい率・容積率など、法令上の制限も事前に把握しておくことで、売却後のトラブルを防げます。
住宅ローンが残っている場合には、金融機関との残債調整や抵当権の抹消手続きが必要になる点にも注意が必要です。
【売却時期・相場観を把握しておくこと】
不動産市場は常に変動しており、売却に適したタイミングを見極めることが価格にも影響します。地域の需要や景気動向、金利の動きなども考慮し、適切な時期を見定めましょう。また、近隣で同じような物件がどれくらいの価格で売り出されているかを調べて、相場観を持つことが大切です。
価格設定の目安があると、不動産会社に査定を依頼したときにも納得のいく判断がしやすくなります。
【必要書類を揃えておく】
売却に必要な書類を事前に準備しておくと、手続きがスムーズに進みます。主な書類としては、「登記済権利証」または「登記識別情報」「固定資産税納税通知書」「建築確認済証」「購入時の売買契約書・重要事項説明書」などがあります。
特に築年数の古い物件では、書類が紛失しているケースもありますので、早めに確認しておくことをおすすめします。
不動産会社の選び方と査定のコツ
不動産売却を成功させるうえで欠かせないのが、信頼できる不動産会社を選ぶことです。どの会社に依頼するかによって、売却のスピードや価格、対応の質が大きく変わります。また、査定額をどのように判断するかも重要なポイントです。ここでは、不動産会社選びの視点と査定のポイントについて詳しくご紹介します。
【会社を選ぶ際のチェックポイント】
不動産会社を選ぶときには、いくつかの視点から判断することが大切です。まず確認したいのは、その会社が取り扱っているエリアや物件の種類が、自分の売却対象と一致しているかどうかです。地域密着型の会社であれば、地元の相場や顧客ニーズを把握しているため、より的確なアドバイスが期待できます。
また、売却実績や口コミ、担当者の対応も重視したいポイントです。質問に丁寧に答えてくれるか、売主の希望をきちんと聞いてくれるかなど、初回の相談時の印象も重要です。会社の知名度や規模だけで判断せず、自分の目的に合った会社を選ぶことが成功への第一歩です。
【複数社で査定を取るメリットと注意点】
査定は1社だけで済ませず、複数の会社に依頼するのが一般的です。これにより、査定額の妥当性を比較することができ、自分の物件に対する客観的な評価が見えてきます。ただし、査定額が高いからといって安易にその会社に決めるのは危険です。
中には、専任契約を取るために実際より高めの金額を提示する会社もあります。その後、価格を下げて売ることになってしまうケースもあるため、査定の根拠をしっかり確認し、総合的に判断することが大切です。
【机上査定と訪問査定の違い】
査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。机上査定は、過去の取引事例や地図情報などをもとに算出される簡易的な査定で、早ければ即日結果が出ることもあります。一方、訪問査定は実際に現地を確認し、建物の状態や周辺環境、リフォーム履歴なども加味してより正確な価格を出してもらえる方法です。
正式な売却を検討する際は、訪問査定のほうが信頼性が高く、現実的な価格の目安になります。
【査定結果を比較する視点】
複数の会社から査定を受けたあとは、単純に価格だけでなく、その内容や根拠を見比べることが重要です。たとえば「なぜこの価格になるのか」「どのような販売戦略を想定しているのか」「売却にかかる期間はどれくらいか」といった説明があるかを確認しましょう。
また、売却後のサポート体制や担当者の信頼性など、総合的な対応力も比較ポイントになります。慎重に比較することで、納得のいく売却につながります。
媒介契約の種類とその選び方
不動産の売却を不動産会社に依頼する際には、必ず「媒介契約」を結ぶ必要があります。この契約は、どのような形で物件の販売活動を進めるのかを定める重要な書類で、選んだ契約の種類によって売却の進め方や自由度が変わってきます。ここでは、3つの媒介契約の違いや選ぶ際のポイントについて整理しておきましょう。
【一般媒介契約とは】
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。売主自身が買い手を見つけて直接契約することも可能なため、自由度が高く、さまざまなルートから買主を探すことができます。
ただし、不動産会社側から見ると、専任契約に比べて成約の優先度が下がるため、積極的な販売活動が行われにくい傾向があります。また、どの会社がどこまで活動しているかが見えづらく、状況管理が難しくなることもあります。
【専任媒介契約とは】
専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに売却活動を依頼する契約です。売主が自力で買主を見つけることは可能ですが、他の不動産会社に重ねて依頼することはできません。この契約では、不動産会社には売却状況の報告義務があるため、活動の進捗を把握しやすく、売主との連携も取りやすいのが特徴です。
1社との密な関係性のなかで、戦略的な販売が期待できますが、担当者の対応力によって結果が左右されるため、会社選びは慎重に行う必要があります。
【専属専任媒介契約とは】
専属専任媒介契約も、専任媒介契約と同様に1社だけに売却を任せる契約ですが、大きな違いは「売主自身が買い手を見つけても、契約できない」という点です。すべての交渉や契約は不動産会社を通す必要があります。
この契約では、販売状況の報告頻度も高く設定されており、より密なサポートが受けられることから、忙しい売主や販売活動を全面的に任せたい方に向いています。ただし、自由度が低いため、自分で買主を探す予定がある場合には不向きです。
【それぞれのメリット・デメリット】
媒介契約の選択は、売却の目的や自身のスタンスによって異なります。一般媒介は自由度が高く広く買い手を探したい人向きですが、販売活動が分散しやすい点に注意が必要です。専任媒介・専属専任媒介は、1社に集中して販売を任せることで戦略的に進められる一方、会社選びの失敗がリスクになることもあります。
どの契約が自分にとって最適かを判断するには、不動産会社の提案内容や担当者の対応も含めて総合的に考えることが重要です。
売却活動の流れと交渉・契約までのステップ
不動産売却を本格的に始めたあとは、広告の掲載から契約、物件の引き渡しまで、いくつかの段階を経て進めていきます。それぞれのステップには重要なポイントがあり、対応を誤ると思わぬトラブルや価格の下落につながることもあります。ここでは、売却の流れを具体的に確認していきましょう。
【広告や販売活動】（インターネット・折込・現地看板など）
媒介契約を結んだあとは、不動産会社が広告や販売活動を始めます。主な媒体には、自社のホームページ、不動産ポータルサイト、チラシのポスティング、新聞折込、現地看板などがあり、物件の特性やターゲットに応じて使い分けられます。
魅力的な写真や間取り図の掲載、物件の特長をわかりやすく伝える文章が重要です。売主も、不動産会社の広告内容を確認し、必要であれば改善を相談しましょう。
【内覧対応・印象アップの工夫】
購入希望者から内覧の申し込みがあった場合、物件の第一印象がそのまま購入意欲につながるため、準備は欠かせません。室内を掃除して整理整頓し、明るく清潔な状態に保つことが大切です。生活感を減らし、できるだけ広く見せる工夫も効果的です。
また、空気のこもりや匂いが気になる場合は、換気や消臭対策をしておくと安心です。見学中は売主が対応するケースもありますが、質問には正直に答えることが信頼につながります。
【購入申込・価格交渉の進め方】
内覧を経て購入希望者が現れると、購入申込書が提出されます。この段階で価格や引き渡し時期、契約条件などの交渉が始まります。希望価格と買主の提示額に差がある場合、担当者を通じて調整を図りますが、譲れる条件と譲れない条件をあらかじめ整理しておくと判断しやすくなります。
また、複数の申し込みが重なることもあるため、その際は金額だけでなく、買主の資金計画や対応のスムーズさなども含めて総合的に選択しましょう。
【売買契約・手付金・確定条件の確認】
条件の合意が取れたら、いよいよ売買契約を締結します。契約時には、物件の詳細、売買価格、引き渡し日、設備の有無などを記載した契約書を取り交わし、買主から手付金が支払われます。この段階で売却が法的に確定するため、内容をよく確認し、不明点があれば遠慮せずに質問しましょう。
また、売却後にトラブルを防ぐため、設備の状態や修理履歴などはできる限り正確に伝えることが重要です
【決済・物件引き渡しの流れ】
売買契約後、買主が住宅ローンの本審査を終えて準備が整ったら、残金の決済と物件の引き渡しが行われます。通常は銀行や司法書士の立ち会いのもとで行われ、売主は鍵を渡し、買主は残金を支払います。
同時に、所有権移転登記や抵当権の抹消登記などの手続きも進められます。これですべての売却プロセスが完了し、正式に不動産が買主のものとなります。
売却にかかる費用・税金と節税対策
不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。実際には、仲介手数料や税金など、さまざまな費用がかかります。これらを事前に理解しておくことで、手取り額の見通しを立てやすくなり、後々のトラブルも避けやすくなります。ここでは、売却時にかかる代表的な費用と、節税のために知っておきたいポイントを整理します。
【仲介手数料・登記費用・印紙税などの諸費用】
仲介売却の場合、不動産会社に支払う「仲介手数料」が発生します。上限は法律で定められており、「（売買価格 × 3%）＋6万円（税別）」が一般的です。また、売買契約書には「印紙税」がかかり、契約金額に応じて数千円〜数万円の印紙を購入して貼付する必要があります。
さらに、抵当権を外す場合には「抹消登記費用」、司法書士に依頼する場合はその報酬も必要です。場合によっては測量費や解体費、引っ越し代なども発生するため、全体の費用を早めに把握しておくと安心です。
【譲渡所得税の計算と軽減制度】
不動産を売却して得た利益には、「譲渡所得税」が課されます。これは「売却価格－購入時の価格－必要経費」で算出される譲渡所得に対して課税されるもので、所有期間が5年を超えているかどうかで税率が変わります。
5年以下の短期所有の場合は高い税率が適用される一方、5年を超える長期所有の場合は税率が低くなります。また、マイホームの売却であれば、「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」が使えることがあります。これにより、譲渡益があっても税金を大幅に軽減または免除できるケースもあります。
【住宅ローン残債がある場合の対応】
売却時に住宅ローンが残っている場合は、売買代金でローンを完済しなければ、物件の引き渡しができません。売却代金がローン残債に満たないときは、自己資金で補填する必要があります。このような場合には、不動産会社と金融機関に早めに相談して、任意売却など別の選択肢を検討することも一つの方法です。
また、売却後に金融機関との手続きとして「抵当権の抹消」が必要になるため、司法書士への依頼費用などもあらかじめ準備しておくと安心です。
【確定申告の留意点】
不動産を売却して譲渡所得が発生した場合は、翌年に確定申告が必要です。たとえ利益が出なかった場合でも、特別控除や軽減税率を適用するためには申告を行う必要があります。
確定申告にあたっては、売買契約書や購入時の契約書、経費の領収書、登記簿謄本などの書類を整理しておくことが求められます。売却があった年の2月中旬から3月中旬が申告期間となりますので、早めの準備が重要です。
株式会社ティーフならではのサポート・強み
不動産売却を成功させるには、地域に精通した不動産会社のサポートが欠かせません。愛知県岡崎市を拠点とする株式会社ティーフは、西三河エリアに特化したサービスで、多様な売却ニーズに柔軟に対応しています。ここでは、ティーフが提供するサポートや他にはない強みを紹介します。
【西三河エリアでの取引実績と地域理解】
ティーフは、岡崎市を中心とする西三河地域で豊富な不動産取引実績を持っています。地元ならではの情報網とネットワークを活かし、エリアごとの相場や土地の特性を把握したうえで、適切な価格設定と販売戦略を提案しています。
地域特有のニーズや買主の傾向に合わせた対応が可能な点は、全国展開の不動産会社にはない強みといえるでしょう。
【買取選択肢の提示でスピード対応】
「すぐに現金化したい」「仲介では時間がかかりそう」といったニーズに応えるため、ティーフでは不動産の直接買取にも対応しています。古家付きの土地や老朽化した建物でも、スピーディーな価格提示と契約が可能なため、売却を急ぎたい方にとって心強い選択肢です。
査定後に即日での対応が可能なケースもあり、時間的な余裕がない方にも適しています。
【相続物件や任意売却支援の経験】
相続によって取得した不動産の売却では、名義変更や税金の整理、遺産分割協議など、専門的な知識が求められます。ティーフでは、これらの相談にも対応しており、相続物件の売却をスムーズに進めるための助言や実務的なサポートを提供しています。
また、住宅ローンの返済が困難になった方への「任意売却」にも対応しており、金融機関との交渉や残債整理などの複雑なプロセスもサポートしています。通常の売却では扱いにくいケースでも、安心して相談できる体制が整っています。
まとめ
不動産の売却は、一つひとつのステップに判断が求められる複雑な取引です。売却方法の選定から始まり、事前の準備、不動産会社選び、契約の進め方、そして費用や税金に関する知識まで、あらゆる要素を押さえておくことがスムーズな売却への近道となります。
特に、売却の目的や物件の状況に応じて「仲介」や「買取」といった方法を使い分けることが、納得のいく結果につながります。また、信頼できる不動産会社との連携は、安心感とともに、より高い成約率にもつながります。
株式会社ティーフでは、西三河地域に根ざした知識と経験を活かし、スピーディーな買取対応や相続物件・任意売却への支援など、さまざまなケースに丁寧に対応しています。大切な資産である不動産の売却を後悔のないものにするためにも、ぜひ一度ご相談ください。